Пути решения проблем связанных c оценкой залогового имущества

Оценочное сообщество  давно уже предлагает банковскому сектору раскрыть информацию о сделках с проблемным залоговым имуществом, которое реализуется банками, всё это необходимо для более точной оценки стоимости подобного имущества, для определения ликвидности и реального срока экспозиции, но банки постоянно ссылаясь на коммерческую тайну, отказывают в этом, а в результате обвиняют оценщиков в неправдоподобной оценке.

Другое решение многих проблем оценщики видят в трёхстороннем договоре «клиент-банк-оценщик», который бы гарантировал оценщику оплату от клиента, независимо от результата определения стоимости и не важно понравится ли она клиенту или нет. Сегодня очень часто встречается ситуация, когда клиент «ищет» оценщика, который посчитает ему «правильную» стоимость (нужную ему) и только после этого производит оплату услуг. С другой стороны, банки в последнее время всё реже выдают кредиты под залог недвижимости, т.к. это требует увеличения резервов банка, а свои отказы списывают на некорректность выполненных отчетов.

Есть интересный опыт Молдавии в решении наших проблем, в которой создана Единая база итогов определения стоимости по всем объектам и если переоценка объекта не укладывается в текущий диапазон, значит проводится проверка (экспертиза). Сегодня данная система реализована и очень удачно работает.

Некоторые оценщики-методисты (например, Лейфер Лев Абрамович) пытаются уменьшить субъективизм в оценке и для этого он выпускает уже не первый год статистический сборник в помощь оценщикам, который конечно помогает, но иногда даже мешает оценщикам. Сотрудникам банков эти сборники очень приглянулись и они иногда требуют неукоснительно соблюдать те цифры, которые указаны в нем, но бывают ситуации, когда возможно применить не абстрактный статистический (со всей России) показатель, а рассчитать более точный для конкретного объекта, что, к сожалению, не пропускают менеджеры банков.

Он же (Лейфер Л.А.) внес на рассмотрения оценочного сообщества методику определения ликвидности на основании эластичности рынка, которую в простом варианте можно изобразить как:

(L – a) / (b - L)

где L – рыночная стоимость;

a – ниже рыночной стоимости (когда купят сразу объект);

b – выше рыночной стоимости (когда объект вообще не купят).

Сегодня она обсуждается, дорабатывается и возможно скоро методику утвердят и немного «козырей» в борьбе с менеджерами банков оценщикам подкинут.